Cum Grano Salis

Riflessioni di una Contabile su temi Economici e Finanziari di MONICA VITALI

I PREZZI DELLE CASE SCENDERANNO ANCORA?

PREZZI CASE

C’è un argomento che mi sta molto a cuore, come credo a tanti di noi, che oltretutto è legato al settore della termoidraulica in cui lavoro: la casa e il concetto di abitazione.

Ogni tanto mi capita di leggere le statistiche del CRESME, l’ente che si occupa di fare le analisi legate al mercato dell’edilizia in Italia e nel mondo, e dopo avere letto numeri e guardato grafici mi frulla in testa sempre la stessa domanda: ma in Italia i prezzi delle case scenderanno ancora?

 

Ci sono paesi, come la Grecia, la Spagna e l’Irlanda dove l’economia in recessione e la bolla immobiliare hanno creato una miscela esplosiva che ha fatto crollare i prezzi. In Italia invece dall’inizio della crisi ad oggi i prezzi delle case sono diminuiti, ma nello stesso tempo sono diminuiti anche i mutui concessi dalle banche per i vincoli stringenti a cui sono sottoposte, e soprattutto è diminuita drasticamente la percentuale di copertura del costo dell’immobile da parte della banca. Il risultato è che l’acquisto di una casa rimane problematico, considerata la percentuale molto alta di chi è rimasto senza lavoro o dei giovani che devono ancora trovare un primo impiego.

 

E il primo dubbio che sorge è: perché il mercato degli immobili non risponde alle leggi dell’economia sull’incontro fra la domanda e l’offerta? Le teorie economiche dicono che al diminuire della domanda il prezzo di un bene deve diminuire fino a trovare un equilibrio fra chi chiede e chi offre un prodotto. Se vendo a un prezzo più basso avrò più gente disponibile a comprare ma meno persone disponibili a vendere e viceversa.

 

Dall’inizio della crisi ad oggi i prezzi delle case sono calati sino al 20-25%, tuttavia molti immobili rimangono invenduti e tanta gente che li vorrebbe comprare non può farlo. Perché? Perché al di sotto di un certo valore il prezzo di una casa non può scenderea causa degli alti costi di costruzione di un edificio dovuti al materiale, al prezzo dei terreni edificabili, ai costi della burocrazia e alle inefficienze nell’organizzazione della filiera. Se i costruttori abbassassero ulteriormente i prezzi venderebbero in rimessa, pertanto preferiscono aspettare che il mercato si risollevi, e anche i proprietari aspettano tempi migliori, in attesa che “passi a’nuttata”.

Allora il passo successivo è: perché non si costruiscono abitazioni con altri criteri e costi più accessibili? Che senso ha ostinarsi a costruire case che vanno contro le leggi della domanda e dell’offerta? Perché non si realizza il passaggio ad un bene sostituibile quando il bene principale ha ancora un prezzo troppo elevato?

Un amico a cui ho posto questa domanda durante una passeggiata sul bagnasciuga di Cervia mi ha fatto giustamente notare che l’Italia è sempre stato uno dei maggiori produttori di cemento, uno dei primi in Europa e il tredicesimo nel mondo, per cui ci sono degli interessi molto forti per non prendere altre direzioni.

 

Poi mi ha parlato di un interessante progetto di case a basso costo (low cost). Si tratta di una idea abitativa concreta, pratica e veloce che sta prendendo piede in molte zone d’Italia, in particolare al Nord. Grazie alle nuove tecnologie, ai materiali utilizzati (ad esempio i pannelli in fibrocemento), e attraverso la collaborazione di tutti i soggetti coinvolti nella costruzione, con meno di 1.000€ al mq viene proposto un modello moderno di edificio, che soddisfa tutti i requisiti di sostenibilità, risparmio energetico e sicurezza. E dalla Svezia arriva anche il modello Ikea applicato all’edilizia, ovvero una villetta prefabbricata ma con finiture di pregio venduta a 800€ al mq (mobili compresi) grazie alle economie di scala nella realizzazione. Sono dei primi passi verso qualcosa di diverso, abitazioni ugualmente funzionali ma che stanno ad una casa in mattoni come il gelato industriale sta al gelato artigianale. Tuttavia mi rincuora il fatto che qualcuno, stimolato dalla crisi dell’edilizia, stia provando ad uscire dagli schemi. Ma queste nuove soluzioni abitative rimangono comunque una sfida molto difficile. Perché?

 

Perché c’è un altro nodo importante legato all’abitazione ed è il valore che le attribuiamo in termini affettivi. C’è bisogno di casa nell’italico DNA che ci spinge a rimanere attaccati al territorio,alla famiglia, al cerchio ristretto degli amici d’infanzia. Si predilige la proprietà all’affitto per cultura e tradizione. L’edificio che desideriamo, rigorosamente in mattoni, è legato al concetto di comunità. Il prefabbricato ha costi inferiori ma per cultura non ha lo stesso appeal dei “quattro mattoni sulla testa”.
Anche se attira meno che in passato a causa della pesante tassazione, il mattone resta nell’immaginario collettivo dell’italiano medio l’investimento per eccellenza, il “tesoretto” da lasciare ai figli.

 

Negli Stati Uniti invece mi dicono che non è così. Per quello che mi risulta (il prossimo anno spero di andarci, così potrò confermare), negli Stati Uniti e nei paesi anglosassoni andare in affitto non è “buttare via i soldi” come da noi. La mentalità è molto più aperta, la casa non è indispensabile che sia tua. Anzi, il non possedere una casa di proprietà significa che ti puoi spostare sul territorio, puoi mettere in discussione la tua vita e cambiarla più facilmente in base alle esigenze, spesso lavorative.

 

In Italia invece per tenerti la casa sulla quale paghi il mutuo che ti vincola alla banca 20 o 30 anni, finisce che ti tieni anche la moglie (o il marito) della quale a volte ti saresti volentieri liberato, ma che ti serve perché ti aiuta a pagare la rata, se non vuoi finire alla Caritas.

Quindi, oltre che alla banca, il mutuo finisce che ti lega al compagno più di un matrimonio.
Ne vale la pena?

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